月租8500元的“恒温恒湿”科技住宅，听起来高端又舒适，但如果因为一个再正常不过的日常动作——“开窗通风”，就导致墙面发霉，还惹上了押金被扣，甚至被索赔维修费的官司，换成你，崩溃不崩溃？
近日，北京市通州区人民法院对外通报了这样一起新型的房屋租赁合同纠纷案。
开窗通风竟成“毁房元凶”
2024年年初，租客王某以每月8500元的价格，租下了房东李某名下的一套带恒温恒湿新风系统的“科技住宅”，租期一年，交了8500元押金。
居住期间，王某像往常一样，偶尔开窗透透气。然而住了10个多月后，王某突然发现墙面多处出现了霉斑，赶紧联系物业。物业对此表示：夏天开窗会导致新风系统调节气温功能失衡，墙面结露发霉不属于保修范围。
墙面等地出现霉变。
踢脚线等处出现霉变。
为了不让霉菌扩散，王某自认倒霉，还买了除霉剂处理，并从此不敢再开窗。本以为这事就过去了，谁知租期届满交房时，房东李某以“房屋发霉、墙皮脱落系王某使用不当”为由，不仅拒绝退还8500元押金，还反手要求王某赔偿维修费。
王某则认为：“开窗通风是我的基本权利，我怎么知道这房子连窗都不能开？”
双方协商无果，王某诉至法院要求退还押金，房东李某则提起反诉索赔。
不能强求租客
都懂科技住宅使用要点
本案的争议焦点在于：租客开窗通风，到底算不算过错？
通州法院经审理认为，案涉房屋属于新型科技住宅，确实存在“开窗易导致系统失衡、墙面结露发霉”的特殊属性，但显然超出了日常生活认知。在签订的租赁合同中，没有关于限制开窗的约定；房东李某也从未通过口头、书面或现场标识等任何方式，告知过王某“不能开窗”的使用要求。
从一般生活习惯来看，开窗通风是正常居住、改善室内环境的基本行为，完全符合大众认知。法院认为，不能强求一个普通租客具备这种“专业认知”。在毫无提示的前提下，王某开窗通风主观上没有任何故意或过失。
此外，王某发现发霉后，及时咨询物业、自行除霉并停止开窗，已经尽到了租客合理的维护与止损义务。
据此，通州法院判决房东李某全额退还王某8500元押金，并驳回其全部反诉请求。双方对此均服判息诉，目前该案判决已生效。
法官说法：
房东的“告知义务”不可缺失
法官表示，如今配备智能家居、新风系统等新型设备的住宅越来越多，因使用方式引发的纠纷也随之增加。这类设备往往有特殊的使用规则（如不宜长时间开窗、需定期维护），一旦发生损坏，修复成本高，容易引发激烈对抗。
“本案的典型意义在于，厘清了出租人的特殊风险告知义务与承租人合理使用房屋的责任边界。”法官表示，根据我国民法典相关规定，房东交付房屋不仅要保障房屋符合约定的用途，还要遵循诚信原则，履行对房屋特殊性能、使用限制的说明告知附随义务。对于异于普通住宅的使用规则，房东绝不能“想当然”地推定租客理应知晓，必须主动、明确地作出提示。
如果房东没尽到告知义务，租客按照一般生活习惯正常使用房屋，即便产生了损害后果，也不宜直接归责于租客。
法官提醒：
给房东：出租带有特殊设备或特殊使用要求的房屋时，务必把使用禁忌、风险点提前告知租客。最好白纸黑字写入租赁合同，并留存好告知凭证，别把风险转嫁给不知情的租客。
给租客：承租智能、科技类住宅时，签约前后不妨多问一句“这房子有什么特殊的操作规范或禁忌”，仔细审阅合同条款。遇到问题及时沟通留痕，避免陷入“哑巴吃黄连”的被动局面。
无论是“黑科技”还是“老破小”，诚信与沟通，才是最好的避坑指南。
来源：法治日报
扫描二维码
下载手机客户端
