中国住房租赁市场正在切换底层逻辑。
变化首先体现在租房人身上。中国城市规划设计研究院报告显示，一线城市租赁人口占比已达47.32%。克而瑞研究中心数据显示，一线城市平均首次购房年龄约为37岁，比五年前推迟了近3岁。这意味着一个人大学毕业后至少要租15年的房，租房从短期过渡变成长期生活方式。
租房市场的结构也在改变。清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布的研究报告显示，在全国重点40城，35岁以上租客占比已经接近四成，家庭型租住需求快速增长，市场重心正在从单身散租向家庭整租移动。
2017年10月，“租购并举”首次出现在中央文件里，此后不断被强调。2026年3月发布的《十五五规划纲要》里写道：“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。”
自如创始人、董事长熊林说，相比创业初期，住房租赁行业体验“肯定是更好了”。
自如成立于2011年10月，彼时房地产市场形势大好，但租房市场乱象丛生。15年间，住房租赁行业的产品和服务日益完善，自如也从链家一个差点被退出的分支业务，成长为中国规模最大的机构化专业住房租赁平台。
2021年初，自如开启商业模式转型，放弃业内通行的包租模式，转而为业主提供资产托管服务、为租客提供品质居住服务，盈利手段从吃差价变为收取服务费。熊林说，这可能是中国住房租赁行业未来30年稳定发展的最确定的模式。
2026年10月13日，熊林在北京对话《财经》杂志执行主编马克，双方围绕六个话题展开讨论：
1.创业初期，产品定位应遵循什么逻辑？
2.企业遭遇危机时的应对原则？
3.租客、房东、平台，有可能三赢吗？
4.AI能替代什么，不能替代什么？
5.一把手怎样避免不接地气？
6.居住服务是门好生意吗？
以下为对话摘要。
1、自如是一次无心插柳
《财经》：您毕业以后在联想、神州数码、IBM工作了差不多12年，2010年加入链家，从IT行业转到房地产行业，当时是怎么考虑的？
熊林：我是那种每年都会把一个创业机会想得很深的人，还会把一些同事、朋友召集起来探讨，几乎每年都有一个点子。但因为自己做过业务，也做过咨询，对一个事情的推演、风险的考虑会全一点。选择链家，与其说是一次行业的变化，不如说是看到一个新的创业机会。
首先肯定是老左（链家创始人左晖）这个人打动我。他从2009年给我发出邀请，到我2010年加入链家，我花了很多时间去观察，他是一个在创业上非常值得追随的人。
第二，我对中国的房地产做了比较深入的研究，也看了国际市场的情况。我确实觉得未来整个房地产业会有比较好的发展，包括二手房行业在蓬勃发展，租房市场也在增长，非常让人兴奋。
我是2010年8月2日加入链家，管三个部门：数据业务、楼盘字典，还有租赁管理中心。楼盘字典非常重要，我们要去重新构建整个链家的底层结构和系统；数据业务非常超前，大家在那个年代不知道怎么做数据业务，我是把链家过去十几年所有的数据，包括仓库里的合同全部数据化，这差不多就够干半年了。租赁管理中心有一点无心插柳，那本来是链家一个叫“房屋银行”的业务，有个几十人的团队，管了一万多套房，当时准备退出。
《财经》：因为这个业务不赚钱？
熊林：正相反。老左的意思是这个项目太赚钱了，但觉得没干得特别好，决定谨慎退出。
《财经》：为什么后来没有退出？
熊林：在退出的过程中我们做了一些研究。比如我看到一个数据，北京链家的租赁业务虽然没有作为核心业务，但它每年的增长在40%以上。2011年3月，我和老左去日本做了一次深度考察，看了日本大型租赁机构，比如Leopalace的运营模式，我俩甚至一起去预约看房、看怎么签约。我们看到，这个日本第三大的租赁机构已经管理了超过60万套房子。2011年我在伦敦也生活了一个月，看了伦敦的租房市场。回来之后我们成立了专门的项目组，花了六个月研究租赁这件事，从哪里起步、未来怎么定位。2011年10月18日，在北展剧场，老左给我们一群人授旗，成立了自如。
《财经》：刚需、混乱、服务质量差，这是一个明显的价值洼地。自如面对这样一个市场，主打产品是什么？
熊林：我天然希望做一些看起来品质更高、价值更高的产品。老左创业已经十年，对租房市场有商业洞察，他主张为刚毕业的大学生提供有品质的、干净的居室。于是我们把北京的存量三居进行合理的产品化改造，变成合租产品，这就是我们的第一个产品自如友家。我们把三居室按照3-4个房间来分割出租。
当时在北京最不好出租的房子就是三居室，因为房子太大了，而主流的租房群体是大学毕业两三年的人。价格和功能完全错配，大学毕业生需要1000元、2000元甚至以下的房子，但三居室整租要5000元到6000元。
分割成3-4间出租，对房东来说也很有价值。我们对房东说，只要你把房子给我，我立马就可以定出一个合理的价格，让你的房子在未来两三年都可以很好地出租。
回头来总结这段经历，那就是在创业初期，你必须创造出足够简单和清晰的价值。
2、租客、房东、平台，有可能三赢吗
《财经》：自如是2021年2月推出增益租的，这是行业里面第一个从包租模式转向托管模式的产品吗？
熊林：在这么大规模的分散式租赁企业里面，我们是第一个；我们可能也是唯一一个全公司持续几年推进的。我认为增益租可能是中国租赁行业未来30年之内，一个真正能高质量发展的、最确定的模式。
现在介绍自如的时候，我们会说，自如是中国城市专业资产管理和品质居住服务解决方案的提供商。资产管理这块，我们来给你提供专业服务。我希望自如是一个像银行一样的机构，你把房子“存”进自如，我们帮你管好，让它保值增值，产生稳定的租金收益。
而品质居住服务是要连接城市里面的人。今天自如能提供全系列产品，为从大学毕业，到婚恋、结婚生子，到跨国公司高管提供房子。今天中国一线城市有超过30%的人租房子住，我们希望在品质居住服务上持续努力。
《财经》：许多事情都是答案揭晓之后，题目就显得简单了，比如包租不可持续。其实也有人认为包租模式和托管模式不是非此即彼，关键是要判断行业的转折点在哪里。包租模式很好的时候，我为什么不包租呢？三高模式能够玩得转的时候，我为什么要把自己的杠杆放的那么低呢？难就难在很少有人能够判断出行业的转折点在哪里。
熊林：不是说那个时候谁一定看得到、谁看不到，是由你一开始想做什么决定的。企业最厉害的，是它能持久地保持领先、能服务更多的客户。要做到这一点，就要看这个行业是不是建立了一种模式，让企业的产品和服务能跨越时间周期和地域周期。
包租模式最大的问题是它建立在租金持续上涨的外部环境上：上涨周期里企业得到最大收益，但房东分享不到那部分收益；租金下降的时候，房东回报稳定，企业又承担全部风险。
自如为什么2021年整个公司最好的时候要去做这样的转变？有三件事对我造成了比较大的影响：一是我觉得不应该对租金上涨这么乐观；二是2019年我去美国，在华尔街高盛的办公室里听他们讨论WeWork（办公行业的包租模式）的风险，很容易对照到自己身上；三是我看到万豪的资产管理模式，让我很激动。
对我来说幸运的是，我去跟老左聊这件事，这次真的只花了15分钟，他就说支持公司转型。如果你面对的不是老左这样一个投资人，这件事可能也不成。
《财经》：到2026年10月，自如还有包租的房屋吗？
熊林：现在我们的总房源在70万套左右，其中85%已经是新模式；新收的产品全部用新模式，每个月占比都在提升。
《财经》：这个托管比例在行业里是最高的？
熊林：是的，我们宁愿规模小一点，更稳定、更安全的长期经营对我们更重要。
《财经》：合租、整租、集中式公寓这三个产品，未来在自如的产品结构里会怎么变化？
熊林：首先，随着00后进入租房市场，合租这个产品还会继续存在，但增长可能不会像从前那么快；其次，通过租房来满足家庭居住和改善型居住的趋势在加强，这几年三居的供应增长非常快，我认为整租会形成一个非常大的产品类别。
今天一线城市的年轻人首次买房的平均年龄，已经从28岁、29岁推迟到了37岁，这期间他们的生活状态在变化，需要不同的产品来满足他们的居住需求。
《财经》：业主要收益，租客希望租金不要那么高，看似是无法解决的矛盾。租客、业主、租赁公司有没有可能实现三赢？
熊林：首先在于有没有一个透明的模式，跟市场相比是不是处在合理的变化中。我相信今天客户和业主坐下来，都能认可市场有高有低、有涨有跌。增益租模式最大的特点是透明，对两端都透明。市场下跌的时候，只要你是透明的，业主就可以接受房租下跌。
价格变化背后，业主关注的是资产是不是像存在银行一样保值，租户关注的是我花了这个钱，得到的服务是不是值得。
长租的本质在于“稳”，租赁公司能否在一个比较长的时间内，对业主和客户都能形成保障。这个行业过往有很多放大的营销，但很多时候，他说出那么大的口号，其实就决定了未来做不到。
《财经》：如果租金一直下行，自如怎么应对？
熊林：我们这个模式不吃差价。租金上涨的时候，我们帮业主管好房子，收取一定比例的服务费；租金下降的时候，我们努力让房子在合理的价格还能租出去，同时房租下降了，我们的服务费也同步下降，这时候我们要控制好自己的成本。
《财经》：您觉得自如收取的服务费合理吗？
熊林：我们总体上是比较严格地控制成本和利润的。拿到市场上对比，自如的服务费是非常有竞争力的。
3、AI能替代什么，不能替代什么
《财经》：您不担心AI平台冲击自如平台的客流量吗？
熊林：不担心。一方面AI平台实际上扩大了自如的入口，让更多客户知道我们，让我们有机会管理更多房源，跟这些优秀AI团队合作也能让我们更快进步。另一方面，我们也不会让自己的App、小程序停步不前，我们在自己的App上也会迭代AI找房、AI出租的功能。
今天客户需要这样的找房方式，比如他走过一个小区觉得挺好，拍个照片问自如App“这个小区自如现在有三居室吗”，就会马上列出来有几套房，这就是一种新的交互方式。如果你的App不这么做，就会被淘汰。
《财经》：您认为他们的比较优势不在于新建一个线下履约队伍，把自如、链家原来干的活抢走？
熊林：人工智能会让线上效率更高，同时线下团队的效率和实体产品也要更高、更精准才能匹配线上效率。AI 真正的挑战在于线下的行动能不能跟得上电脑和手机里面出来的东西
《财经》：但真正的挑战可能并不来自AI公司，而来自业主端，如果AI能让业主直接对接租户，他为什么还需要中介？
熊林：业主需要的不只是一个简单的入口。即便AI帮他找到了租户，帮他写了租房方案。谁到他房子里帮他做物业交割，谁去做装修报备，谁拍照上传，谁帮他带看，谁来做保洁维修，后续还有一系列这样的事。
另外AI是能写租房方案，但一个聪明的AI除了算法，还得有数据的输入，自如房屋数据的颗粒度、专业度更高，有更好的数据喂进去，模型本身也会变得更优，写出来的方案也会更好。最近我们做了一个AI应用，你只需要跟它对话，它就能给你一个收益方案，你家房子该怎样出租，怎样美化，未来几年房租走势会怎样。这个产品推出几个月，用户增长非常快。
新技术出来的时候，你一定要去拥抱它、运用它，形成对客户、对相关方独特的价值，这样你就不会被淘汰。
《财经》：不仅要用已有的AI技术，还要主动创造价值？
熊林：对，因为每一次新技术出现，带来的都是更大范围的、可想象的、可实践的创造空间。我们正在自如建立一套AI下的新架构，什么是智能体，什么是skill，按照不同的业务分类，根据用户、业主的流程进行优化和再造。
《财经》：总结一下，对自如而言，什么是AI可以替代的，什么是AI替代不了的？
熊林：可以从两个维度来看，第一是你的工作跟物理世界有没有足够的连接，第二是你在虚拟世界里、在工位上不动，完成的工作量是多少。如果你天天在虚拟世界里做得特别多，写特别漂亮的PPT，但跟实体世界连接的能力变少了，是需要警惕的。
我们最近做了一个组织结构的调整，自如原来的UI设计团队规模是不小的，在行业内也是比较有一定的口碑的，现在已经全部打散到租房、出租、家装团队里面。这些同事积累了很多年的经验以后，也可以做往产品方向去做的更多。这些做设计的同学，过往五年、十年和程序员做过那么多配合，有了AI的帮助，他不就相当于继续和程序员配合吗？但你说是不是人被替代了？不去扩展自己技能边界的人才会被替代。
4、居住服务是门好生意吗
《财经》：相比2011年，您觉得现在的行业环境是更好了还是更坏了？
熊林：行业肯定是更好了，这么多年下来给客户、业主，包括相关方的体验比以前好太多了。
《财经》：其实也不能说自如是一个租赁公司，它是一个居住服务公司。
熊林：对，我们是一个做专业资产管理和品质居住服务的公司。
《财经》：您觉得居住服务是个好生意吗？
熊林：我觉得挺好的。我是一个比较在意居住的人，它对人很重要。从商业角度，不管在移动互联网时代还是AI时代，这个行业都能综合运用很多技术。我作为一个做技术出身的人，这个行业比我之前天天在电脑上写的那些应用更鲜活、更有意思，就是你的产品会延伸到实体世界，实体的房子、实体的服务、实体生活里的场景。
《财经》：您后来又加了一句话：做正确而美好的事。什么叫正确而美好的事？
熊林：正确，就是继承老左的“做难而正确的事”。但老左那一代的企业家，承担了最基础的、最困难的事情，感受商业里面的那些美好，对他们来说有点奢侈。我希望新一代企业家同时也能从自己的事业里获得更多美好反馈，传递给我们的客户、员工更多美好的东西。
从客户的角度，以前可能我有个房子住，不扣押金就挺好。今天我们的客户可以看到不一样的装修风格、不一样的设计、更多的智能，这本身就是有更多美好的在里面了。从员工的角度，有一个透明的、更安全的、不吃差价的模式，大家去跟业主沟通的时候，心态也会变得更好。
另外创业者也应该给自己留一个位置。因为你也说不了假话，也做不了假事，所以你内心里如果感受不到这些美好，那你也很难坚持下来。没有一个人做企业做挺长时间是纯靠坚持的，肯定还是因为你自己乐在其中。
来源：网络
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