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北京朝阳新荣家园停车难,物业还将车库对外出租!居民维权更难……

2021-03-24 10:54

北京晚报微信公众号

朝阳区新荣家园的居民近日向北京晚报反映,小区内部停车困难,地下车库本已十分有限,物业竟然还拿出一部分对外出租,没地儿停的车主只能将车停在地下车库的坡道上。 

居民们为了对物业进行监督,维护自身的合法权益,决心要成立业委会。可万万没想到,成立过程一波三折,筹备近两年仍无突破。业委会成立究竟遭遇哪些阻力?记者前往该小区进行调查。 

决心成立业委会

停车资源紧张车库还对外出租 

“别处你见过吗,车库斜坡上停这么多车!”近日,记者跟随居民刘先生来到新荣家园的地下车库。令人惊讶的是,数十米长的车库坡道一侧停放着一溜儿十来辆车。“尤其到了晚上视线不好,很容易出现剐蹭。”刘先生说。 


地下车库的坡道上停着一溜儿车。 

走下坡道来到地下车库,记者发现车库共有两层,每一层都有一条十分狭长的通道,两侧规划的车位上都停得满满当当,甚至犄角旮旯也都被划上了车位。即便如此,小区一共约590户,车位只有260多个,很多居民仍没地儿停车。 

“别看这里写着‘地下车库’,其实有很大一块地儿都没用来停车。”刘先生说着,带记者走进一个仅容两人并排通行的狭长通道,走了十来米,通道的另一头“别有洞天”,这里铺着瓷砖,灯光明亮,有众多隔间,都安装着防盗门,不少防盗门上还张贴着春联和福字。过道里晾晒着衣物和床单,让人感觉仿佛走进了居民楼内。 


车库里挂着一些租住人员的衣物。 

据了解,该地下车库正是小区的人防工程用地,车库入口处挂着人防工程使用监督公示牌。依据相关规定,非居住用途地下空间禁止用于居住,人防工程内不应设置宿舍居室。 

“事实上这些隔间大部分被出租了,一些被用作仓库,一些则有人长期住着。”刘先生低声解释。记者看到其中一个房门贴着崭新的“福”字,门口放置着一个摆满鞋的鞋架,房门虚掩着,里边露出一张上下铺,不时有说话声从门缝里传出。

 
地下车库部分出租用于住人。 

记者了解到,地下车库的出租等问题一直是居民们心里的一个疙瘩。越来越多的业主意识到,“要维护自己的权益,对物业进行监督和约束,就一定要成立业委会。” 

筹备陷入泥潭

开发商“失踪”拒不提供面积数据 

在几名热心业主的张罗下,2019年9月24日,业主们向属地街道和居委会递交了《新荣家园小区成立业主大会申请书》和相关申请资料。 

“按照相关规定,提出申请后,街道办事处应当进行审核,对符合业主大会成立条件的,指定居民委员会工作人员担任筹备组组长。组长组织成立筹备组,再由筹备组召开首次业主大会会议。”新荣家园的业主王女士是筹备组成员之一,她介绍说,申请通过后,街道指定了居委会一名工作人员担任筹备组组长,协助指导业主大会召开和业委会成立相关事宜。2020年10月26日,业委会筹备组正式成立。 

“我们几个都是第一次接触成立业委会的工作,具体应该怎么干,只能摸着石头过河。当得知召开业主大会需要业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等材料时,我们就联系了开发商。本来觉得这是很简单的一件事儿,可开发商却一拖再拖,最后竟然‘失踪’了。”王女士说,筹备组成立后,开发商代表连续换了三次。他们最初还加入了筹备组微信群,出席过讨论会,后来换人后不仅退了群、不参会,连提供的电话也打不通。 

在筹备组成员们的催促下,筹备组组长先后两次向开发商致函索要相关材料,几经辗转,业主名册只拿到了一部分,但与面积相关的材料始终没有着落。 

“我们要了解小区的面积情况,不仅是因为这些材料是成立业委会的要求,也因为大家想搞清楚小区的人防工程到底是什么情况,很多业主都对小区人防工程的结构感到困惑。”王女士说。

  

人防工程使用监督公示牌挂牌在小区地下车库入口处。记者实地探访发现,不论是通过乘坐电梯,还是走供车辆行驶的坡道,地下车库都只有两层,但如果走楼梯,地下建筑竟然多出了一层,共有三层,多出的一层也被建成了多个隔间。业主们很纳闷:“设计上只有两层,那这个夹层到底是怎么回事,它的面积和权属又当如何?”要摸清这些情况,就需要开发商提供小区的原始设计规划材料。 

筹备组被解散

申请延期召开业主大会被拒 

更让居民们没想到的是,正当筹备组为开发商“失踪”一筹莫展的时候,今年1月14日,筹备组组长突然通知组员们:“筹备组解散了!” 

 

得知这一消息,居民们都蒙了。查询《北京市物业管理条例》相关规定才注意到,筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。2020年10月26日筹备组公示了成员名单,相当于筹备工作进入了倒计时,至2021年1月14日已有80天,按照相关规定,筹备组已过期。筹备组组长表示,业主如果还想要成立业委会,就要重启申请流程,重新组建筹备组。 

筹备组成员们觉得十分郁闷:“并非我们拖延时间,而是开发商拒不配合提供材料,才导致筹备工作无法继续开展。”筹备组成员们多次和街道协商,希望能延期召开业主大会,但街道的指导意见始终是无法延期,只能重启。 

让筹备组成员们更发愁的是,面积是问题的关键,如果此事得不到解决,即便是重启,依然会陷入死循环。 

刨根问底

求小区面积还有其他解吗 

《北京市物业管理条例》规定,首次业主大会会议召开前,筹备组需要对业主人数、业主专有部分面积等进行公示。此外首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则,这两项文件中也涉及到了小区面积。这就使筹备组成员不得不在业主大会召开前,先取得相关数据。 

但如果开发商不提供面积,小区业委会就无法成立了吗?业主们在心里打了个问号:是否能够通过其他渠道获得小区面积的相关资料? 

【解法1】业主APP上的数据难获认可 

2020年11月,新荣家园业委会筹备组的组长曾提供了北京业主APP上的小区总建筑面积,数据为约8.7万平方米,但这一数据筹备组成员们并不认可:“从第三方APP上得到的数据是否具有法律效力?”筹备组成员陈女士说,没过几天,小区其他几名业主也在APP上查询到小区的总建筑面积,发现数据变成了8.8万平方米。“这个数据竟然还会变,更让我们难以相信它的真实性。”此外,业主们还表示,从物业管理合同以及其他途径曾看到小区面积有好几个不同的版本,“到底哪个数据才是真实的?” 

“不仅如此,北京业主APP上只有总建筑面积,并没有业主专有部分面积,数据也是不完整的。”业主们认为使用APP上的面积数据并不合理。 


图片业主自己下载APP后看到的小区总建筑面积为88000㎡。 

【解法2】挨家挨户面积求和难度大 

“对于业主专有部分面积,街道也向我们提出过一个建议,就是挨家挨户询问每一户的建筑面积,再做加法。”但筹备组成员们认为,这个办法不仅操作难度大,也无法保证准确性。 

陈女士告诉记者,小区一共约590户,逐个上门统计会花费大量时间,而且有些业主也很难立刻提供准确数据。“我们也曾咨询过街道相关部门,我们自己得到的面积数据是否有效,工作人员回复说可以使用,不过如果有小区业主对这个数据提出质疑,而筹备组无法确保它的真实有效,则不能采信。” 

【解法3】向相关部门申请信息公开 

开发商拒不提供数据该咋办?3月22日,记者就此事咨询了北京易行律师事务所律师刘凝。 

刘凝分析认为,《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了建设单位在业主大会会议筹备活动中应当履行以下义务:自筹备组成立起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。“建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,违反法律、法规、规章的,可以依法处罚。” 

刘凝表示,从具体操作上来说,向开发商索要面积本身是为了更加方便快捷,因为开发商手中的面积数据比较全,操作也比较简单。但如果从开发商处无法获取相关数据,业主则可以向住建委等相关部门提出信息公开的申请。“一方面,开发商提供的数据都在住建委等相关部门留有备案,小区建筑面积并不是一个秘密数据,是可以向业主公开的;另一方面,开发商并不是随便提供一个数据都可以使用,也要经过相关部门的审核。”

来源:北京晚报微信公众号

北京日报客户端记者 罗乔欣 实习记者 鹿艺佳

监制:童曙泉

编辑:陆琪

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