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居民想维权,开发商玩失踪!究竟谁在阻碍这个小区业委会的成立?

2021-03-24 10:11

北京日报

记者:罗乔欣 鹿艺佳

朝阳区新荣家园的居民近日向本报反映,小区内部停车困难,地下车库本已十分有限,物业竟然还拿出一部分对外出租,没地儿停的车主只能将车停在地下车库的坡道上。居民们为了对物业进行监督,维护自身的合法权益,决心要成立业委会。可万万没想到,成立过程一波三折,筹备近两年仍无突破。业委会成立究竟遭遇哪些阻力?记者前往该小区进行调查。

决心成立业委会

停车资源紧张车库还对外出租

“别处你见过吗?车库斜坡上停这么多车!”近日,记者跟随居民刘先生来到新荣家园的地下车库。令人惊讶的是,数十米长的车库坡道一侧停放着一溜儿十来辆车。“尤其到了晚上视线不好,很容易出现剐蹭。”刘先生说。


车库的坡道上停着很多车辆,还设置了一个垃圾站。鹿艺佳摄

走下坡道来到地下车库,记者发现车库共有两层,每一层都有一条十分狭长的通道,两侧规划的车位上都停得满满当当,甚至犄角旮旯也都被划上了车位。即便如此,小区约590户,车位只有260多个,很多居民仍没地儿停车。

“别看这里写着‘地下车库’,其实有很大一块地儿都没用来停车。”刘先生说着,带记者走进一个仅容两人并排通行的狭长通道,走了十来米,通道的另一头“别有洞天”,这里铺着瓷砖,灯光明亮,有众多隔间,都安装着防盗门,不少门上还张贴着春联和福字。过道里晾晒着衣物和床单,让人感觉仿佛走进了居民楼内。

据了解,该地下车库是小区的人防工程用地,车库入口处挂着人防工程使用监督公示牌。依据相关规定,非居住用途地下空间禁止用于居住,人防工程内不应设置宿舍居室。

“事实上这些隔间大部分被出租了,一些被用作仓库,一些则有人长期居住。”刘先生低声解释。记者看到其中一个房门贴着崭新的“福”字,门口放置着一个摆满鞋的鞋架,房门虚掩着,里边露出一张上下铺,不时有说话声从门缝里传出。

记者了解到,地下车库的出租等问题一直是居民们心里的一个疙瘩。越来越多的业主意识到,“要维护自己的权益,对物业进行监督和约束,就一定要成立业委会。”


地下车库有人居住。

筹备陷入泥潭

开发商“失踪”拒不提供面积数据

在几名热心业主的张罗下,2019年9月24日,业主们向属地街道和居委会递交了《新荣家园小区成立业主大会申请书》和相关申请资料。

新荣家园的业主王女士是筹备组成员之一,她介绍说,申请通过后,街道指定了居委会一名工作人员担任筹备组组长,协助指导业主大会召开和业委会成立相关事宜。2020年10月26日,业委会筹备组正式成立。

“我们几个都是第一次接触成立业委会的工作,具体应该怎么干,只能摸着石头过河。当得知召开业主大会需要业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等材料时,我们就联系了开发商,可开发商却一拖再拖,最后竟然‘失踪’了。”王女士说,筹备组成立后,开发商代表连续换了三次。他们最初还加入了筹备组微信群,出席过讨论会,后来换人后不仅退了群、不参会,连提供的电话也打不通。

在筹备组成员们的催促下,筹备组组长先后两次向开发商致函索要相关材料,几经辗转,业主名册只拿到了一部分,但与面积相关的材料始终没有着落。

“我们要了解小区的面积情况,还因为大家想搞清楚小区的人防工程到底是什么情况,很多业主都对小区人防工程的结构感到困惑。”王女士说。

记者探访发现,不论是通过乘坐电梯,还是走车辆行驶的坡道,地下车库都只有两层,但如果走楼梯,地下建筑竟然多出了一层,共有三层,这一层也被建成了多个隔间。业主们很纳闷儿:“设计上只有两层,那这个夹层到底是怎么回事,它的面积和权属又当如何?”要摸清这些情况,就需要开发商提供小区的原始设计规划材料。

筹备组被解散

申请延期召开业主大会被拒

更让居民们没想到的是,正当筹备组为开发商“失踪”一筹莫展的时候,今年1月14日,筹备组组长突然通知组员们:“筹备组解散了!”

得知这一消息,居民们都蒙了。查询《北京市物业管理条例》相关规定才注意到,筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。2020年10月26日筹备组公示了成员名单,相当于筹备工作进入了倒计时,至2021年1月14日已有80天,按照相关规定,筹备组已过期。筹备组组长表示,业主如果还想要成立业委会,就要重启申请流程,重新组建筹备组。

筹备组成员们觉得十分郁闷:“并非我们拖延时间,而是开发商拒不配合提供材料,才导致筹备工作无法继续开展。”筹备组成员们多次和街道协商,希望能延期召开业主大会,但街道的指导意见始终是无法延期,只能重启。

让筹备组成员们更发愁的是,面积是问题的关键,如果此事得不到解决,即便是重启,依然会陷入死循环。

刨根问底

求小区面积还有其他解吗

《北京市物业管理条例》规定,首次业主大会会议召开前,筹备组需要对业主人数、业主专有部分面积等进行公示。此外首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则,这两项文件中也涉及到了小区面积。这就使筹备组成员不得不在业主大会召开前,先取得相关数据。

但如果开发商不提供小区面积,小区业委会就无法成立了吗?业主们在心里打了个问号:是否能够通过其他渠道获得小区面积的相关资料?

解法1

业主APP上的数据难获认可

2020年11月,新荣家园业委会筹备组的组长曾提供了北京业主APP上的小区总建筑面积,数据约为8.7万平方米,但这一数据筹备组成员们并不认可:“从第三方APP上得到的数据是否具有法律效力?”筹备组成员陈女士说,没过几天,小区其他几名业主也在APP上查询到小区的总建筑面积,发现数据变成了8.8万平方米。“这个数据竟然还会变,更让我们难以相信它的真实性。”此外,业主们还表示,从物业管理合同以及其他途径曾看到小区面积有好几个不同的版本,“到底哪个数据才是真实的?”

“不仅如此,北京业主APP上只有总建筑面积,并没有业主专有部分面积,数据也是不完整的。”业主们认为使用APP上的面积数据并不合理。

解法2

挨家挨户面积求和难度大

“对于业主专有部分面积,街道也向我们提出过一个建议,就是挨家挨户询问每一户的建筑面积,再做加法。”但筹备组成员们认为,这个办法不仅操作难度大,也无法保证准确性。

陈女士告诉记者,小区一共约590户,逐个上门统计会花费大量时间,而且有些业主也很难立刻提供准确数据。“我们也曾咨询过街道相关部门,我们自己得到的面积数据是否有效,工作人员回复说可以使用,不过如果有小区业主对这个数据提出质疑,而筹备组无法确保它的真实有效,则不能采信。”

解法3

向相关部门申请信息公开

开发商拒不提供数据该咋办?3月22日,记者就此事咨询了北京市易行律师事务所律师刘凝。

刘凝分析认为,《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了建设单位在业主大会会议筹备活动中应当履行以下义务:自筹备组成立起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。“建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,违反法律、法规、规章的,可以依法处罚。”

刘凝表示,从具体操作上来说,向开发商索要面积本身是为了更加方便快捷,因为开发商手中的面积数据比较全,操作也比较简单。但如果从开发商处无法获取相关数据,业主则可以向住建委等相关部门提出信息公开的申请。“一方面,开发商提供的数据都在住建委等相关部门留有备案,小区建筑面积并不是一个秘密数据,是可以向业主公开的;另一方面,开发商并不是随便提供一个数据都可以使用,也要经过相关部门的审核。”

节外生枝

业委会筹备中突然另起物管会

《北京市物业管理条例》规定,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内,对提出申请的业主身份和申请进行审核,对符合业主大会成立条件的,指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。新荣家园业主早在2019年9月24日就向街道提出了申请,却在2020年10月26日才正式成立筹备组。为何拖了整整一年之久?筹备组成员说,这都是一份会议纪要“惹的祸”。

原来,2019年底街道确实通过了业主们的申请,并召集居委会和业主开了一次业主沟通会。会上,街道宣布新荣家园符合成立业委会的条件,可以成立业委会,但随后又就小区是否要成立业委会进行了讨论,讨论中有部分业主提出了反对,因此会议最终没有形成统一意见。会议形成的会议纪要有部分业主不认可,没有进行签字。

“没有工作人员告诉我们这份会议纪要会影响业委会的成立进度。我们一直以为只是开个会大家讨论一下,并没有意识到这次讨论的意义。”陈女士说,后来又赶上新冠疫情,大家也暂缓了筹备的脚步,直到2020年7月,业主们突然看到楼道里贴出一张通知——新荣家园要成立物管会,要进行物管会委员招募。

业主们一下子“蒙圈”了。按照《北京市物业管理条例》的规定,不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件但是确有困难未成立、业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的情况下,可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。但新荣家园的业委会还在筹备中,怎么突然就成立起了物管会?

困惑不解的业主们赶紧联系了街道,得知由于沟通会的会议纪要显示业主未能达成共识,因此小区业主并未明确是否要成立业委会,街道就开始组织成立物管会。

业主们和街道进行了几次沟通,街道终于表示,物管会只是一个过渡,既然业主们认为还要继续成立业委会,那么就暂停物管会,重新启动业主大会相关工作。

业主们反映,他们是第一次接触业委会组建等工作,“很多程序方面的事情,我们也不清楚该怎么办,希望得到街道的有效指导”。但在调查走访中记者发现,有关部门和业主间缺乏有效沟通,就像筹备组成员所说的:“如果不是看到了楼道里贴出物管会的招募公告,我们都还蒙在鼓里,根本不知道工作进展到哪一步了。”

记者截稿前,北京市住建委颁布了《物管会组建办法》。《北京市住宅区管理规约》和《北京市住宅区临时管理规约》完成了社会征求意见,也即将发布。北京市住建委表示,这些配套政策完善之后,物管会或业委会的组建筹备方向会更加明确,流程会更加清晰。

(原标题 人防工程出租住人,车库面积含混不清,新荣家园居民想维权 开发商玩失踪 业委会成立难)

来源 北京日报

记者 罗乔欣 实习记者 鹿艺佳

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